Wohnung kaufen in Düsseldorf, Raum für Raum

Raum 01FlurEinstieg

Wie läuft der Kauf einer Eigentumswohnung in Düsseldorf ab?

Erst kommt das Budget, dann die Wohnung, dann die Prüfung der Unterlagen und am Ende der Kaufvertrag beim Notar. Danach trägt das Grundbuchamt zuerst eine Vormerkung für Sie ein und später Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer.

Düsseldorf ist dabei ein großer Markt. 2025 wurden nach dem Grundstücksmarktbericht 3.250 Eigentumswohnungen verkauft, für zusammen rund 1,26 Milliarden Euro und mit 19 Prozent mehr Kauffällen als im Vorjahr. Gleichzeitig wohnen nur in 18,9 Prozent der Düsseldorfer Wohnungen ihre Eigentümer selbst (Stand Ende 2024). Klären Sie die Finanzierung deshalb, bevor Sie besichtigen: Mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank können Sie bei einer passenden Wohnung sofort ernsthaft verhandeln.

1. Budget und Finanzierung klären, die Kaufnebenkosten gleich mit einrechnen.
2. Stadtteile wählen und einen Suchauftrag geben.
3. Besichtigen. Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GModG (früher GEG)).
4. Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen: Teilungserklärung, Beschlüsse, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung.
5. Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Vorher muss der Makler Sie nach dem Geldwäschegesetz identifizieren (§ 10 Geldwäschegesetz).
6. Nach der Beurkundung: Bescheid über die Grunderwerbsteuer, Vormerkung und Eintragung im Grundbuch.

Ein Vorkaufsrecht der Stadt gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht; das Baugesetzbuch nimmt Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich aus (§ 24 BauGB Abs. 2).

Raum 02WohnenStadtteile

Welche Stadtteile kommen für eine Eigentumswohnung in Frage?

Das entscheidet zuerst Ihr Budget, denn die amtlichen Richtwerte liegen zwischen den Stadtteilen weit auseinander. Düsseldorf hat zehn Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen, und der Gutachterausschuss veröffentlicht über BORIS.NRW Immobilienrichtwerte für einzelne Zonen.

Unter den Stadtteilen, die wir uns genauer angesehen haben, reicht der mittlere Richtwert für Eigentumswohnungen von 3.650 Euro je Quadratmeter in Gerresheim bis 6.300 Euro in Oberkassel (Stichtag 1. Januar 2026, Mittelwert der Zonen als eigene Zusammenfassung). Ein Richtwert ist kein Preis für eine bestimmte Wohnung. Er beschreibt eine Normwohnung von 60 bis 120 Quadratmetern in der Zone; Baujahr, Zustand, Etage und Ausstattung verschieben den Preis im Einzelfall.

Bilk, Pempelfort, Benrath, Gerresheim, Kaiserswerth, Derendorf und Flingern vergleichen wir mit allen Zonenwerten auf der Seite Stadtteile im Vergleich.

Raum 03BalkonOberkassel

Was macht Oberkassel unter den Stadtteilen besonders?

Oberkassel zählt der Grundstücksmarktbericht zu den hochwertigen Wohnlagen der Stadt. Für ältere Eigentumswohnungen in diesen Lagen nennt der Gutachterausschuss typische Richtwerte von 5.400 bis 9.600 Euro je Quadratmeter; die drei Richtwertzonen in Oberkassel liegen zwischen 5.500 und 7.900 Euro.

Auch beim Vermieten zeigt sich die Lage links des Rheins: Der Mietspiegel für Düsseldorf sieht für Oberkassel einen Zuschlag von 5 bis 15 Prozent vor. Was das für Käufer heißt, die selbst einziehen oder vermieten wollen, steht unter Wohnung in Oberkassel kaufen.

Raum 04KücheEigenkapital

Welche Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?

Beim Kauf einer Wohnung in Düsseldorf zahlen Sie 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für Notar und Grundbuch. Einen Freibetrag für Erstkäufer gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht (Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GrEStG).

Notar und Grundbuch rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz mit dem Kaufpreis als Geschäftswert. Eine Pauschale in Prozent nennen wir bewusst nicht, weil es dafür keine amtliche Zahl gibt. So sieht die Rechnung für eine Wohnung zu 500.000 Euro aus:

Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer des Notars, die Kosten der Grundschuld für Ihre Bank und, wenn vereinbart, die Maklerprovision. Die Vollzugsgebühr entsteht nur, wenn der Notar den Vertrag mit besonderem Auftrag vollzieht, etwa Bescheinigungen anfordert. Ist ein Makler für Käufer und Verkäufer tätig, dürfen beide nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden (§ 656c BGB). Was wir selbst verlangen, steht weiter unten unter Suchauftrag und Provision.

Diese Nebenkosten fallen auch an, wenn die Bank den Kaufpreis ganz finanziert. Was Förderprogramme leisten und wo ihre Grenzen liegen, lesen Sie unter Wohnung ohne Eigenkapital kaufen.

Raum 05BadHausgeld

Was zahlen Sie nach dem Kauf jeden Monat?

Neben der Kreditrate zahlen Sie das Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rechtlich sind das Vorschüsse, über die die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschließen (§ 28 WEG); verteilt wird nach Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG).

Eine belastbare Durchschnittszahl für das Hausgeld in Düsseldorf haben wir in keiner amtlichen Quelle gefunden, deshalb nennen wir keine. Lassen Sie sich vor dem Kauf den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen geben; der Vermögensbericht ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. Wie Sie die Zahlen lesen, steht unter was im Hausgeld einer Eigentumswohnung steckt.

Raum 06TreppenhausTeilungserklärung

Was regelt die Teilungserklärung, bevor Sie kaufen?

Sie legt fest, was Ihnen allein gehört und was Ihnen mit den anderen gemeinsam gehört. Rechtlich kaufen Sie einen Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (§ 3 WEG, § 8 WEG).

Das Wort Teilungserklärung steht nicht im Gesetz; das Wohnungseigentumsgesetz spricht von einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Zu ihr gehören der Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 WEG). Für Käufer wichtig: Vereinbarungen der Eigentümer wirken gegen Sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind; Beschlüsse gelten auch ohne Eintragung (§ 10 WEG). Wie Sie das Dokument Abschnitt für Abschnitt prüfen, zeigt die Seite Teilungserklärung.

Raum 07KindNeubau

Neubau oder Bestand: was ist beim Kauf anders?

Neubauwohnungen kosten je Quadratmeter mehr, und es gibt weniger davon. Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden, wechselten 2025 in 257 Fällen den Eigentümer, typisch zu 5.500 bis 9.400 Euro je Quadratmeter; Wohnungen der Baujahre ab 1948 bis vor zehn Jahren in 2.489 Fällen zu 2.700 bis 5.700 Euro.

Gebaut wird weiter: Die Stadt zählte 2025 insgesamt 3.004 genehmigte und 1.704 fertiggestellte Wohnungen. Für Familien gibt es beim Neubau den Förderkredit 300 der KfW für klimafreundliche Wohnungen. Wie der Kauf vom Bauträger abläuft und worauf Sie achten, steht unter Neubauprojekte in Düsseldorf.

Raum 08BüroKapitalanlage

Worauf achten Sie, wenn Sie zum Vermieten kaufen?

Auf die Miete, die Sie in Düsseldorf verlangen dürfen, und auf die Mieter, die schon in der Wohnung leben. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, und Mieterhöhungen sind auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt (Mieterschutzverordnung NRW).

Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Wurde sie erst nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Käufer in Düsseldorf frühestens nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). Für die Rechnung hilft ein amtlicher Wert: Ältere Eigentumswohnungen wurden 2025 im Mittel zum 28,8- bis 30,9-Fachen der Jahresnettokaltmiete verkauft. Mehr dazu unter Wohnung als Kapitalanlage.

Raum 09SchlafenCheckliste

Was prüfen Sie vor der Unterschrift beim Notar?

Alles, was nach dem Kauf nicht mehr zu ändern ist: die Unterlagen der Gemeinschaft, den Zustand der Wohnung und die Bedingungen des Vertrags. Diese Punkte gehören auf jede Liste:

• Energieausweis, spätestens bei der Besichtigung vorgelegt
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und den eingetragenen Vereinbarungen
• Beschlüsse der Eigentümer aus den letzten Jahren, denn sie gelten auch ohne Grundbuch
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen
• ob der Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder des Verwalters braucht; ohne sie bleibt der Kaufvertrag unwirksam, bis sie erteilt ist (§ 12 WEG)
• bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, aktuelle Miete und Kaution

Altbau, Penthouse und Loft bringen eigene Fragen mit, vom Baujahr bis zur Dachterrasse. Die vollständige Checkliste für Altbau, Penthouse und Loft hilft bei der Besichtigung.